Das ist Folge 1166 mit Unternehmer und Immobilienprofi Nils Eiffler
Willkommen zu Unternehmerwissen in 15 Minuten.
Mein Name ist Rayk Hahne, Ex-Profisportler und Unternehmensberater.
Jede Woche bekommst Du eine sofort anwendbare Trainingseinheit, damit Du als Unternehmer noch besser wirst.
Danke das Du Die Zeit mit mir verbringst. Lass uns mit dem Training beginnen.
In der heutigen Folge geht es um, Vom Finanzbeamten zum Immobilien-Magnaten!
Welche 3 wichtigen Punkte kannst Du Dir aus dem heutigen Training mitnehmen?
1. Wo Du auch in Krisenzeiten Investieren solltest.
2. Wie auch Dir der Einstieg ins Immobiliengeschäft gelingt.
3. Warum der Kunde immer im Mittelpunkt steht.
Du kennst sicher jemanden für den diese Folge unglaublich wertvoll ist. Teile sie mit ihm, der Link ist raykhahne.de/1166 .
Bevor wir gleich mit der Folge starten, habe ich noch eine Empfehlung für Dich.
Diesmal in eigener Sache.
Wie lange hörst Du eigentlich schon den Podcast? Ich will ganz ehrlich zu Dir sein. Die meisten Unternehmer setzen einfach nicht um. Das liegt nicht daran, dass sie es nicht wollen, sondern eher daran, das es bei anderen immer so einfach aussieht. Oft fehlt die Struktur, das klare Vorgehen. Auch bei uns hat es viele Jahre gedauert ein so belastbares System aufzubauen. Genau deswegen können wir Dir zeigen, wie Du es schaffst mehr Zeit für Familie, Freizeit und Fitness zu haben. Da Du schon lange den Podcast hörst möchte ich Dir ein Angebot machen. Lass uns einmal für 15 Minuten locker über Deine aktuelle Situation sprechen und dann schauen wir wo Du aktuell die größten Hebel hast. Wie klingt das für Dich? Das ganze ist natürlich kostenfrei.
Wenn Du endlich einen Schritt weiter in die Umsetzung kommen willst, dann lass uns sprechen. Geh dazu auf raykhahne.de/austausch und buche Dir einen Termin. Da die Termine oft schnell vergriffen sind, empfehle ich Dir, jetzt direkt Deine Chance zu nutzen. raykhahne.de/austausch Buche Dein Termin und dann unterhalten wir uns.
Willkommen zu Unternehmerwissen in 15 Minuten. Mein Name ist Rayk Hahne, Ex-Profisportler und Unternehmensberater.
Wir starten sofort mit dem Training.
Rayk: Willkommen, Nils Eiffler. Bist du ready für die heutige Trainingseinheit?
Nils: Ja, selbstverständlich.
Rayk: Sehr gut. Sehr gut. Dann lass uns gleich starten. Und zwar mit den drei wichtigsten Punkten, die wir über dich wissen sollten. In Bezug auf deinen Beruf, deine Vergangenheit und etwas Privates.
Nils: Beruf. Also, ich stehe morgens auf und hab Bock auf den Tag. Wir haben gerade kurz drüber gesprochen Rayk Und ich glaube, dass das dass das das Unternehmerische ist, worum es eigentlich wirklich geht. Dass du, wenn du morgens aufwachst, bei all der Kacke, die jeden Tag auch passiert bei uns, Du weißt genau, was ich meine, dass wir trotzdem aufstehen und sagen Let’s go! Das ist eine ganz, ganz wichtige Geschichte. Privat, die das Thema Ich bin mit meiner Frau nach wie vor unglaublich glücklich verliebt so sind jetzt seit seit zwölf Jahren verheiratet. Wir haben zwei wundervolle Kids und ich bin wahnsinnig dankbar, dass ich das mit denen so erleben darf, dass ich sie aufwachsen sehen darf. Wir haben jetzt Montag, ich bin extra später nach Hamburg gekommen, weil ich meine Tochter noch beim Seepferdchen dabei sein wollte. Und diese Augenblicke werden sie die letzten Meter schwimmt und ich sie anfeuern. Lotti, go, go, go! Ich kriege jetzt noch Gänsehaut. Das ist. Das ist richtig, richtig toll. Und aus meiner Vergangenheit. Ja, ich war mal Finanzbeamter. Glaubt mir kein Mensch mehr heute. Ich habe. Ich habe. Mittlerweile gehören mir 28 Unternehmen. Das glaubt mir wirklich kein Mensch mehr, dass ich das mal war. Und Subtitel vielleicht dazu zu meiner Vergangenheit. Mittlerweile sage ich Skalierung ist scheiße. Ja, ich habe da keinen Bock mehr drauf.
Rayk: Gehen wir auch gleich noch ein bisschen drauf ein. Und du bist ja in der Immobilienbranche. Bist du ja ein richtiger Magnat geworden und kannst uns da vielleicht noch ein bisschen abholen. Was genau machst du da? Was gibst du den Menschen weiter?
Nils: Also, wir machen das jetzt seit. Seit zwei Jahren. Wir haben einen starken Switch gemacht, in der. In der Zinskrise 22 23 durften wir einmal wechseln. Einen sehr, sehr starken Fokus auf Kapitalanleger mit Nils Buden. De finde ich übrigens eine grandiose Domain, muss ich wirklich sagen. Wobei ich marketingmäßig nicht die hellste Kerze am Baum bin, habe ich mir diese sogar selber ausgedacht. Also wir helfen Menschen dabei, dass sie und das ist mein großes Bild dahinter, dass du in 20 Jahren da sitzt und dir deutlich weniger Gedanken über deine Absicherung, Vorsorge und Vermögen machen muss. Und das ist das Bild, das ich dahinter habe, was sie mit Lilis Buden machen. Ich nehme dich an die Hand und wir gehen sinnbildlich, wenn du möchtest, auch gerne echt Hand in Hand beim Notar rein und wir gehen alle gemeinsam Schritte durch und sorgen dafür, dass du Immobilien kaufst und wirst von A bis Z einfach dann begleitet. In den meisten Fällen auch tatsächlich von mir persönlich, weil mir das wirklich Spaß macht. Einfach auch. Ja.
Rayk: Ja, sehr gut. Gerade auch dieses handverlesen. Und du hast schon ein bisschen gesagt, ihr habt selber einen sehr, sehr großen Switch gemacht, Also in der Immobilienbranche, da gab es jetzt zehn 15 Jahre nur Vollgas bergauf und kein Halten mehr und dann war einfach mal wirklich total Stopp. Dann ist irgendwie alles komplett zum Erliegen gekommen. Vielleicht kannst du einmal diese Phase kurz darstellen, wie das für euch gewesen ist und was mich am meisten interessiert, was so dein Ausblick. Weil gefühlt ist gerade sehr viel Unsicherheit im Markt. Also jetzt gerade so Q1 25 ist durch viel Veränderung was auch deine Prognose was sind deine Erfahrungswerte und was heißt das auch für Unternehmer und Kapitalanleger?
Nils: Also 22 23 war ja einfach wirklich, wie du gerade gesagt hast, einmal Kawumms. Wir halten mal eben ganz kurz alles an, weil die Zinsen in einem absurden Tempo gestiegen sind. Eigennutzer waren von heute auf morgen weg und wir hatten einen ganz, ganz krassen Fokus auf Eigennutzer. Wir haben halt dein schönes neues Zuhause gemacht und das konnten sich Menschen einfach nicht mehr leisten. Deswegen waren die einfach weg und die kommen jetzt so langsam so ein bisschen wieder an der Stelle einfach. Und ich saß dann da wirklich, weiß ich noch. Januar 23 im Wohnzimmer und dachte mir Fuck, verdammte Scheiße, was machen wir denn jetzt? Aber dann sofort Richtung Lösung gegangen. Und so ist Nils Schießbuden. Einfach entstanden und wir haben einen ganz krassen Fokus auf diese Kapitalanleger, weil ich auch davon überzeugt bin. Also natürlich kann ich dir nicht sagen, wo jetzt in zwei Jahren und 27 Tagen der Immomarkt steht. Wie könnte ich mir das auch nur irgendwie rausnehmen? Ich bin überzeugt davon, dass in den nächsten 5101520 Jahren, wenn du halt eine Gerade dran legst, dass die Immobilienpreise steigen werden, was aus meiner Sicht sehr, sehr einfach zu erklären ist. Es gibt einmal Angebot und Nachfrage. Wir machen auch leider Gottes einige Neubauprojekte mit den Behörden. Du drehst, du drehst komplett durch, du wirst bescheuert im Kopf und da hat auch keiner mehr Bock drauf. Auf das Thema. Wir können jetzt teilweise Sachen anfangen zu bauen, die wir vor vier Jahren gekauft haben. Wir können anfangen zu bauen, weil es gibt Lurchbeauftragte, Fledermauskot, beauftragte Dachgauben, Formenbeauftragte und wir sind drei Dinger zu nennen. Also du wirst wirklich völlig bescheuert. Deswegen baut halt keiner mehr, weil da keiner Bock drauf hat. Heißt noch weniger Angebot. Wo sollen die. Wo sollen die Preise hin? An der Stelle.
Rayk: Zwischenfrage Ich habe mal gehört und ich weiß nicht, ob das ein Realzahl war, dass Deutschland in Summe knapp 50.000 Neubauprojekte pro Jahr macht als gesamtes Land, während China knapp 2 Millionen abwickelt. Also ich weiß nicht, ob die Zahl stimmt oder ob oder was du sagen kannst, aber es ist tatsächlich so, dass Neubau einfach so unattraktiv geworden ist, dass eigentlich nur noch in der Bestandsveränderung Gold zu holen ist oder zum Großteil.
Nils: Das versuchen sie jetzt ja auch über Förderungen, die teilweise sogar gute Förderungen sind, zu machen. Aus meiner Sicht müsste aber viel mehr an diesen Bürokratiemoloch dran. Das ist absoluter Wahnsinn. Wirklich. Ich könnte dir da Storys erzählen, das reicht für einen 15 Minuten Podcast nicht, aber da könnte ich ein Buch drüber schreiben. Du kippst du wirklich aus den Latschen, bevor ich mich jetzt aufrege? Ja, also Deutschland hat glaube ich letztes Jahr, ich meine 250.000 Wohnungen gebaut. Wir brauchen aber 4 bis 5 100.000. Dieses Jahr sollen es noch weniger werden und nächstes Jahr auch noch weniger. Kannst du deswegen ja schon relativ einfach projizieren, weil für das, was nächstes Jahr fertig sein muss, müsste jetzt ja die Baugenehmigung schon da sein und deswegen kann man das relativ einfach für die nächsten ein, zwei Jahre projizieren, prognostizieren dat dat dat wird nix. An der Stelle einfach ne?
Rayk: Und was heißt das jetzt für mich als Kapitalanleger? Wenn ich jetzt sage okay, meine Rente ist ja sowieso nicht mehr sicher gesetzlich machen wir alle mal einen Haken dran. Gerade als Unternehmer ist es denn jetzt gerade eine gute Zeit einzusteigen, weil man sagt ja immer, man kauft am besten im Tiefpunkt. Aber ist das jetzt ein Tiefpunkt? Also kannst du es da vielleicht mal ein Gefühl geben, einfach so? Deine Einschätzung ist in der Gesamtentwicklung und was vielleicht bessere oder schlechtere Zeitpunkte sind, um ins Immobiliengehen einzusteigen oder da auch noch mehr zu machen.
Nils: Tiefpunkt erwischt du sowieso nie, das darf auch nicht der Anspruch sein. Muss auch nicht der Anspruch sein. Der war aus meiner Sicht so ungefähr vor einem Jahr, wo die Unsicherheit noch komplett einfach da war. Wir haben in den letzten 18 Monaten auch noch mal sehr viel gekauft. Zum Glück an der Stelle, weil es einfach unfassbare Schnapper und Deals gab. Aufgrund dieser Unsicherheit Und ich glaube, das ist gar nicht so sehr um den um den Zeitpunkt geht, wann du startest, sondern es ist ganz ganz wichtig ist, dass du startest und dass du etwas machst. Und das ist ja eine sehr einfache, rechnerische, darstellbare Geschichte. Wenn ein Deal sich rechnet, dann rechnet er sich völlig egal, wo jetzt gerade der Zins ist Zinses oder Kaufpreis ist. Das kannst du einfach in Relation setzen, gucken was bekommst du für eine Miete oder in dem Fall machen wir das ja auch für dich und stellen jetzt alles ganz genau vor und erklären dir auch, warum das für dich Sinn macht. Unsere klassischen Kunden sind halt die so wie du. Die haben halt ein erfolgreiches Unternehmen oder sind Zahnärzte Lehrer, Angestellte oder sowas. Wir wissen, dass Immobilien Sinn machen, aber haben keinen Bock sich darum zu kümmern, weil das einfach auch ein Thema ist wie jedes.
Nils: Wenn du dich reinkniet und es lernst, kannst du es auch selber machen. Nur da haben halt die meisten Menschen einfach keinen Bock drauf. Paradebeispiel ist mein kleiner Bruder. Seit vier Jahren sagt er mir Bruder, was kann ich machen? Ich will Immos kaufen. Und ich habe immer gesagt geh mit Makler einen Kaffee trinken. Er sagt Ich habe keinen Bock, mit den Makler einen Kaffee trinken zu gehen. So kommst du aber an die besten Deals, weil die dann an dich zuerst denken. Ja, das will ich aber gar nicht so, sondern der hat auch letztes Jahr einige Wohnungen bei mir gekauft. Er will einfach halt sowas auf dem Silbertablett serviert bekommen und seine Ruhe haben. Das ist so der der perfekte perfekte Kunden Buddy Kunden Dummy, den wir den wir da gebaut haben. Das habe ich ganz, ganz lange gar nicht verstanden. Aber jetzt gibt es ja in ganz, ganz vielen Punkten. Also du kannst ja auch dein Auto selbst reparieren. Du kannst dein Haus selber bauen, du kannst dein Essen selber anbauen, deine Klamotten selber sticken. Das könntest du ja alles selber machen, aber irgendwie auch nicht, weil alles kannst du ja gar nicht schaffen und musst du ja auch nicht. Und deswegen kaufst du solche Sachen halt ein.
Rayk: Und gerade wenn du dieses Beispiel nennst es geht nicht um den Tiefpunkt. Was ist so eine Renditeerwartung, die man haben kann? Und es ist mehr oder weniger geworden? Also einfaches Beispiel Aktien. Ich glaube Aldi im Januar Aktien hatten, waren ganz happy. Wenn man sich das Portfolio dann im Februar, März, April angeschaut hat, war es meistens nicht mehr so sexy, weil das einfach pulverisiert wurde. Wie siehst du das bei Immos haben die ähnlich starke Schwankungen wie Wie ist es da so deine Einschätzung?
Nils: Im Normalfall sind die Schwankungen halt schon deutlich langsamer als am Aktienmarkt. Es ist halt deutlich weniger volatil. Ich glaube, dass es ganz wichtig ist, was für eine Kennzahl du eigentlich sprichst, weil es gibt bei Immos ja ganz, ganz viele, also Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite usw Und bei Aktien geht es ja eigentlich immer um die Eigenkapitalrendite. Weil die kaufst du ja mit deinem eigenen Geld und ohne Geld von der Bank. Und die sind dann im Durchschnitt natürlich auch nicht pro Monat pro Jahr oder so bei 56789 10 % im Durchschnitt mit allen Schwankungen, die halt irgendwie dabei sind. Und bei Immobilien ist halt das geil und das kriegen wir in neun von zehn Fällen hin, dass die Kunden ohne Eigenkapital kaufen. Und wenn du ohne Eigenkapital kaufst und deswegen ist das aus meiner Sicht die die wichtige Kennzahl Eigenkapitalrendite auf 0 € eingebracht. Das Eigenkapital kannst du gar nicht darstellen, weil es mathematisch nicht ausreichend ist. Und das ist halt das geile an dem Game, weil ansonsten hast du halt bei Immos im Normalfall eine schlechtere Rendite auf das Gesamtinvest gesehen als bei Aktien. Deswegen würde sonst überhaupt keinen Sinn machen. Aber das ist das völlig abgefahrene, was ich zum Glück vor zwölf Jahren verstanden habe. Du kaufst gar nicht mit deiner Kohle, sondern du kaufst mit deiner Bonität und mit dem der Aussage der Bank, dass ihr die Sicherheit deiner Bonität und der Immobilie ausreicht, dass sie dir die Kohle dafür gibt. Wie geil ist das? Und dann? Der Mieter zahlt deine Bude auch noch ab. Das ist jetzt ein bisschen vereinfacht gesagt, natürlich. Aber es ist ein ultra geiles Game.
Rayk: Und einfach mal um ein Gefühl zu haben wie ist so deine persönliche Entwicklung? Du redest ja auch recht transparent darüber. Wie viele Einheiten hast du selber aufgebaut in den letzten Jahren und auch mein Gefühl zu bekommen, was du da eigentlich auch gedreht hast.
Nils: In den letzten sechs Jahren habe ich über 700 Wohnungen gekauft. Also schon Vergleiche ist ja immer, ne? Ich mach das nicht. Ist ja auch relativ wurscht. Ich halt 700 Wohnungen in sechs Jahren für ziemlich geisteskranke Geschichte. An der Stelle also schon eine ganze Menge. Deswegen Also alle Wohnungen, die wir verkaufen, gehören auch entweder mir oder Unternehmen, wo ich beteiligt bin. Deswegen Ich habe halt auch alles. Nee, ich habe hässlich, ich habe schön, ich habe neu, ich habe alt. Ich habe gute Lage. Ich habe Scheißlage, Ich habe groß, ich habe klein. Ich habe halt alles einfach an der Stelle. Ich habe deswegen ein breit gefächertes Portfolio. Was passt auch zu jedem? Passt ja.
Rayk: Krass. Also 701 Und auch dort wieder allein die Zeit Besichtigung entsprechend natürlich auch die Kennzahlen Aufbereitung, also was da alles hintersteckt an Know how. Und das, was du jetzt als Service anbietest, ist quasi genau dieses Fundament, diese Wissensdatenbank, die aufgebaut hat plus natürlich auch die Objekte dann den richtigen Leuten zuzuordnen, je nach den Wünschen und auch die entsprechende Renditeerwartungen. Korrekt?
Nils: Genau. Also den Weg, den ich gehe und den finde ich sehr, sehr charmant. Ich gehe den Weg von Rayk Hahne zu Immobilie und nicht wie ganz, ganz viele Makler andersrum. Die kriegen jetzt eine Immobilie in die Vermarktung und gucken an wen kann ich die verkaufen, sondern ich gucke mir Rayk Hahne an stelle die aus meiner Sicht allerwichtigste Frage unter anderem, die du stellen kannst Was ist dir wichtig, wenn du an deine ersten Immoinvestments denkst oder an deine nächsten Immoinvestments? Und darauf und noch ein paar andere Fragen. Und darauf stelle ich dann zwei, drei Projekte vor, die aus meiner Sicht genau zu dem passen, was du geantwortet hast. Und den Weg finde ich halt total geil, weil er wahnsinnig individuell und ja auch sehr wertschätzend ist, weil es du halt schon andere Sachen antwortest als irgendjemand anders. Nämlich diese Fragen gestellt habe. Und wenn du sagst, die ist die Lage relativ wurscht und die Rendite ist dir wichtiger. Da macht es keinen Sinn, wenn ich die in Hamburg am Gänsemarkt irgendwas vorstelle, weil das willst du halt einfach gar nicht haben. Genau.
Rayk: Das heißt, wenn ich jetzt im nächsten Schritt sage Hey, hört sich interessant für mich an, ich bin Unternehmer und ich will einfach mal gucken, was für mich da geht. Vielleicht habe ich schon Erfahrung, aber vielleicht starte ich da auch neu rein. Wie kann ich am besten den Kontakt zu dir aufnehmen? Und dann verabschieden wir uns.
Nils: nilsisbuden.de Ich feiere den Namen nach wie vor. Einfach eintragen und dann melden wir uns sehr, sehr gerne Und ich freue mich, wenn ihr euch eintragt.
Rayk: Sehr, sehr cool. Vielen, vielen Dank, dass du deine Erfahrung mit uns geteilt hast. Ich freue auf das nächste Gespräch mit dir.
Nils: Sehr, sehr gern. Danke, dass ich dabei sein durfte.
Und wenn Du Ideen wie diese jetzt auch umsetzen möchtest, und wissen willst wie Dich selbst und Dein Unternehmen effizienter machst dann lass uns sprechen. Buche Deinen Termin für eine Potentialanalyse unter raykhahne.de/austausch
- die Shownotes zu dieser Folge findest Du unter raykhahne.de/1166
- alle Links habe ich Dir dort aufbereitet und Du kannst die Inhalte der Folge noch einmal nachlesen
Danke, dass Du die Zeit mit uns verbracht hast.
Das Training ist vorbei, jetzt liegt es an Dir. Viel Spaß mit der Umsetzung.